DVF expliqué : tout comprendre sur les données de ventes immobilières
Les DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sont la source officielle de toutes les transactions immobilières en France. Voici comment les lire, les interpréter et les exploiter.
Qu'est-ce que les Demandes de Valeurs Foncières ?
Les DVF, pour Demandes de Valeurs Foncières, sont la base de données officielle de l'ensemble des transactions immobilières et foncières réalisées en France depuis 2014. Elles sont issues des actes notariaux et des déclarations fiscales enregistrées par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP).
Depuis avril 2019, ces données sont publiées en open data sur data.gouv.fr, accessibles gratuitement à tous. Elles constituent la source de référence pour :
- Connaître le prix réel de vente d'un bien immobilier (pas le prix demandé)
- Analyser l'évolution des prix dans une commune ou un quartier
- Comparer les prix au m² entre différentes zones
- Identifier les biens vendus sur une parcelle cadastrale donnée
- Réaliser des études de marché foncier et immobilier
Les DVF sont extraites directement des actes enregistrés par les notaires et les services fiscaux. Ce sont les prix de vente réels et définitifs, pas des estimations. Ils incluent les droits de mutation (frais de notaire) dans certains cas — il faut donc vérifier si le prix indiqué est "acte en main" ou "vendeur net".
Que contiennent exactement les données DVF ?
Chaque transaction dans la base DVF est appelée une mutation. Pour chaque mutation, les données disponibles incluent notamment :
| Champ | Libellé | Exemple / remarque |
|---|---|---|
| datemut | Date de la mutation | 2023-09-14 |
| valeurfonc | Valeur foncière (prix de vente) | 285 000 € |
| libtypbien | Type de bien | UN APPARTEMENT, UNE MAISON, UN TERRAIN… |
| sbati | Surface bâtie totale | 72 m² |
| sterr | Surface du terrain | 850 m² |
| l_idpar | Références des parcelles cadastrales | ["75106000BM0064"] |
| nom_com | Commune | Lyon 3e arrondissement |
| adresse_nom_voie | Nom de la voie | RUE DE LA PAIX |
| libnatmut | Nature de la mutation | Vente, VEFA, Adjudication… |
| vefa | Vente en état futur d'achèvement | true / false |
| nblocmut | Nombre de locaux dans la mutation | 1, 2, 3… |
Les DVF ne contiennent pas les noms des acheteurs ni des vendeurs. Ce sont des données anonymisées, conformément au RGPD. L'adresse précise peut parfois être absente ou incomplète pour certaines transactions.
Les types de biens dans les DVF
La classification des biens dans les DVF suit la nomenclature fiscale de la DGFiP :
- Appartement — logement dans un immeuble collectif
- Maison — maison individuelle avec ou sans terrain
- Terrain à bâtir — terrain constructible nu
- Dépendance — cave, garage, parking, grenier vendu séparément
- Local industriel / commercial — entrepôt, atelier, commerce
- VEFA — vente sur plan (futur état d'achèvement) pour les programmes neufs
Sur SurfaceCadastre.fr, les icônes de vente sont colorées selon le prix :
Couverture temporelle et mises à jour
Les DVF couvrent les transactions enregistrées depuis le 1er janvier 2014 sur l'ensemble du territoire métropolitain et des DOM. Les données sont mises à jour deux fois par an (livraison semestrielle) par la DGFiP :
- Chaque semestre (S1 : janvier–juin / S2 : juillet–décembre)La DGFiP publie les nouvelles mutations sur data.gouv.fr. Le Cerema les géolocalise et les enrichit via la base DVF+.
- Délai de publicationLes transactions d'un semestre sont disponibles environ 3 à 6 mois après la fin dudit semestre. Les données très récentes (< 6 mois) peuvent être incomplètes.
- Territoires exclusL'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle), Mayotte et quelques communes appliquent des régimes fonciers différents — leurs données DVF peuvent être partielles ou absentes.
DVF et DVF+ : quelle différence ?
Il existe deux versions des données DVF :
DVF brut (DGFiP / data.gouv.fr)
Les données brutes publiées par la DGFiP sur data.gouv.fr. Elles sont au format CSV tabulaire, avec une ligne par bien vendu (plusieurs lignes peuvent correspondre à une même mutation pour des ventes de lots multiples). Elles ne sont pas géolocalisées nativement.
DVF+ (Cerema)
La version enrichie produite par le Cerema (Centre d'études et d'expertise
sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement). DVF+ structure les données
en une transaction par ligne, les géolocalise à la parcelle cadastrale, et
ajoute des variables calculées (surface par local, type de bien unifié, etc.). C'est cette
version que SurfaceCadastre.fr utilise via l'API publique apidf-preprod.cerema.fr.
Comment interpréter un prix DVF
La valeur foncière inclut tous les biens de la mutation
Une même mutation peut concerner plusieurs biens vendus ensemble. Par exemple, une maison vendue avec un garage et un terrain : la valeur foncière est le prix total de l'ensemble. Il faut donc être prudent lors des comparaisons : deux transactions à 300 000 € peuvent correspondre à des biens très différents.
Prix acte en main vs prix net vendeur
La valeur foncière DVF est généralement le prix acte en main, c'est-à-dire le prix total payé par l'acheteur, incluant les droits de mutation (environ 5 à 8 % pour l'ancien, ~2–3 % pour le neuf) et les honoraires notariaux. Le prix net vendeur est donc légèrement inférieur.
Surface bâtie vs surface habitable (Carrez)
La surface indiquée dans les DVF (sbati) est la surface bâtie totale
au sens fiscal, pas la surface habitable loi Carrez. Elle peut inclure des dépendances,
des combles, des parties communes. Pour les appartements, la surface Carrez est généralement
inférieure de 5 à 15 %.
Utiliser les DVF sur SurfaceCadastre.fr
Visualiser les transactions dans votre zone
Sur SurfaceCadastre.fr, naviguez sur la carte jusqu'à la zone qui vous intéresse. Zoomez suffisamment pour que les icônes de maison DVF apparaissent. Chaque icône représente une transaction immobilière géolocalisée à la parcelle cadastrale concernée.
Filtrer par période
Utilisez le filtre "Période" dans le panneau Ventes pour sélectionner une plage temporelle. Les curseurs permettent de cibler un semestre précis (ex : 2022 S1 → 2022 S2) ou une période plus longue. C'est utile pour observer l'évolution des prix dans le temps.
Sélectionner les parcelles d'une vente
En cliquant sur une icône de vente, les parcelles cadastrales concernées par la transaction se surlignent automatiquement sur la carte. Leur surface est ajoutée au panneau "Parcelles sélectionnées". Vous pouvez ainsi voir exactement quelle surface foncière a été vendue.
Analyser une transaction en détail
Le panneau de détail affiche : prix de vente, date, type de bien, surface bâtie, surface terrain, prix au m², références des parcelles cadastrales, et la liste de chaque parcelle avec sa superficie calculée depuis la géométrie cadastrale.
Pour estimer la valeur d'un bien, consultez les 5 à 10 transactions les plus récentes dans un rayon de 500 m, en filtrant sur le même type de bien et une surface comparable. Calculez le prix au m² médian pour obtenir une référence de marché locale.
Limites et points de vigilance
- Délai de publication : les données très récentes (moins de 6 mois) peuvent être incomplètes. Préférez les données de plus d'un semestre pour des analyses fiables.
- Géolocalisation imprécise : certaines transactions sont géolocalisées à la centroïde de la parcelle cadastrale, pas à l'adresse exacte du bien. Sur une grande parcelle, l'icône peut apparaître loin du bâtiment.
- Mutations complexes : les divisions de lotissement, les échanges de biens, les adjudications judiciaires peuvent générer des entrées DVF atypiques difficiles à interpréter.
- Absence de description du bien : les DVF ne donnent pas d'information sur l'état du bien (rénové, à rénover), son étage, son exposition ou ses équipements. Un prix bas ne signifie pas forcément un bon marché.
- Alsace-Moselle et régimes particuliers : ces territoires peuvent présenter des lacunes dans les données DVF.
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