Cas pratique · comprendre pour décider
Le prix du voisin : une maison seule ou un ensemble vendu ?
Une vente à 250 000 € apparaît près de votre maison. C’est une référence intéressante, à condition de savoir ce que l’acquéreur a obtenu pour ce prix.
Le voisin a vendu 250 000 € : faut-il viser le même prix ?
Prenons un cas où votre maison de 100 m² possède un jardin de 400 m². Dans la même rue, une maison de 100 m² apparaît dans DVF avec un prix de 250 000 €. Vous pourriez en déduire une référence de 2 500 €/m² habitable.
En regardant les parcelles vendues ensemble, vous découvrez que cette transaction comprend aussi une annexe et un jardin supplémentaire de 600 m².
Les 250 000 € paient l’ensemble, pas seulement la maison
Diviser 250 000 € par 100 m² donne bien 2 500 €/m². Mais ce ratio inclut aussi le prix payé pour l’annexe et le terrain supplémentaire. Il ne mesure pas la valeur de la maison seule.
Cette vente ne suffit donc pas à justifier un prix de 250 000 € pour votre bien. Elle reste une référence à examiner, en tenant compte de ce qui diffère entre les deux ensembles.
Comment rendre la comparaison utile ?
Cherchez d’abord d’autres ventes de maisons avec une surface de logement et un terrain proches des vôtres. Vérifiez à chaque fois les parcelles et dépendances comprises dans la transaction, puis comparez l’état et l’emplacement lorsque vous disposez de ces informations.
Ne soustrayez pas au hasard un prix pour les 600 m² supplémentaires : leur valeur dépend notamment de leur usage possible, de leur accès et de leur relation avec la maison. DVF ne fournit pas cette ventilation.
En rendez-vous vendeur, vous pouvez ainsi expliquer : « Le voisin a vendu un ensemble plus grand. Cherchons aussi des ventes avec un terrain comparable au vôtre pour construire notre argument de prix. »
Un constat vérifié sur notre étude statistique
Dans le fichier DVF 2024 étudié pour Auxerre, 126 ventes sur 685 réunissent plusieurs parcelles, soit 18,4 %. Près d’une vente sur cinq demande donc de regarder au-delà de la seule parcelle repérée sur la carte.
Ce chiffre décrit ce territoire et cette année, tous types de biens confondus. Il ne mesure pas une plus-value liée au jardin et ne vaut pas pour toute la France.
Ce que vous préparez avec le dossier vendeur
Les informations du terrain et les références disponibles sont réunies pour préparer votre rendez-vous. Vous pouvez expliquer au vendeur pourquoi une transaction mérite d’être comparée à son bien, ou pourquoi elle doit être utilisée avec prudence.
Arriver au rendez-vous avec des références mieux comprises
Préparez les informations du bien, les ventes à examiner et les questions utiles au vendeur dans un dossier de travail partageable.
Préparer mon rendez-vous vendeur →Analyse générée par IA, sans relecture humaine. Pour préparer vos démarches et vos échanges avec un professionnel.
Sources et hypothèses
DVF géolocalisées, data.gouv.fr / DGFiP : données et description des champs. Les lignes d’une mutation doivent être rapprochées avant d’interpréter le prix.
Cas pédagogique : les biens et documents décrits sont fictifs. Les règles chiffrées éventuelles sont des hypothèses de calcul, pas les règles d’une commune. Les chiffres de notre étude DVF, lorsqu’ils sont cités, proviennent des données réelles liées ci-dessus.
Voir le contenu avant de choisir
Voir le dossier de rendez-vous vendeur · Tous les exemples pédagogiques